ESG imobiliar, calea între bune practici și Big Data

timp de lectură minutele

Cei trei piloni ai ESG lucrează împreună, iar sectorul imobiliar, care de mulți ani s-a concentrat pe strategii de limitare a impactului asupra mediului și asupra guvernanței, încearcă să facă pași înainte și în strategiile sociale cu ajutorul Big Data. Am vorbit despre acest subiect cu Anna Maria Pacini, Head of ESG Management la DeA Capital Real Estate.

Cele trei teme ale ESG au impact în mod diferit asupra sectorului imobiliar, cum?

Toate cele trei teme trebuie să fie privite într-un dublu aspect, spre interior, la nivel corporativ, și spre exterior, la nivel de business și vizând lanțul de furnizori. „E” de la „Environment” (mediu) este cu siguranță, în acest moment, tema cea mai gestionată de cei mai mulți. „G” de la „Governance” (guvernanță) pentru companiile financiare precum a noastră este puternic reglementat, dar intervenția în acest domeniu și garantarea unui sistem de management adecvat sunt foarte importante chiar și pentru IMM-uri sau pentru companiile care nu s-au confruntat încă cu un proces de organizare în concordanță cu reglementările țării noastre care este foarte evoluată din aceste puncte de vedere. Avem ca referință un cadru de reglementare european – în primul rând Agenda 2030 a ONU – care confirmă atenția față de protecția oamenilor și a muncii, protecție care devine prin absurd din ce în ce mai fragilă. Guvernanța, în dimensiunea sa „spre exterior”, reprezintă monitorizarea și certificarea că propriul lanț de furnizori corespunde, de asemenea, aceluiași sistem de reguli pe care l-au adoptat societățile responsabile, cu privire la reguli precum combaterea spălării banilor și a corupției, conflicte de interese, protecția angajaților și a colaboratorilor, sănătatea și securitatea etc.

Am dobândit mai multă experiență în domeniul „mediu”, ce știm astăzi?

Guvernanța este baza pe care se sprijină ceilalți doi piloni, „E” și „S” („Social”, socială), pentru că a avea un sistem de management corect, cu roluri și responsabilități clare și definite, garantează și acoperirea celorlalte variabile: verificarea furnizorilor trebuie să fie realizată pe toate aceste trei domenii. Aspectul de mediu este mai reglementat și datorită Green Taxonomy (Taxonomiei Verzi) (NdR, taxonomia ajută investitorii să identifice în mod univoc activitățile și activele care contribuie la obiectivele de sustenabilitate), iar obiectivele finale sunt similare pentru toți actorii lanțului. În acest domeniu, sectorul imobiliar, privind imobilele ca cămin rezidențial al oricărei activități de business, este unul dintre sectoarele cu cel mai mare impact. Știm că imobilele din UE sunt responsabile pentru 40% din consumul de energie și 36% din emisiile de gaze cu efect de seră. În Italia, în special, avem un parc imobiliar foarte învechit, dar experiența mea mă învață că până și patrimoniul istoric artistic poate fi reabilitat – și chiar o parte din clădirile postbelice – cu rezultate semnificative în ceea ce privește reducerea impactului negativ.

Nu este ușor să se dimensioneze componenta „socială”, cum se poate totuși proceda?

Cei care lucrează în sectorul imobiliar știu că regenerarea și strategiile de mediu susțin direct și indirect și tema socială; calitatea spațiilor și bunăstarea legată de oamenii care locuiesc acolo, precum și impactul asupra comunităților locale de referință, reprezintă o temă centrală. La nivel „de corporație”, este mai ușor să „dimensionezi” componenta socială, datorită și standardelor situațiilor financiare nefinanciare obligatorii pentru societățile mari (de ex. GRI), care indică ce aspecte trebuie să fie măsurate (egalitatea de gen, sănătate, siguranța etc.). Problema constă în aplicarea constatării la produsul imobiliar întrucât beneficiile deocamdată sunt mai mult calitative decât cantitative, dar și în definirea strategiilor de dezvoltare care să ia în considerare aceste variabile în cadrul diferitelor clase de active: hotelier, terțiar, rezidențial, locuințe sociale, ceea ce cu siguranță necesitată diferențieri fundamentale. Mai mult, în sectorul nostru, în mod inevitabil dezvoltarea și, cu atât mai mult, reabilitarea generează un impact pozitiv asupra comunităților, asupra calității vieții și asupra siguranței teritoriilor. Pentru măsurarea acestor efecte, va fi esențială definirea unor metrici și metodologii de calcul univoce, precum și evoluția în consecință a sistemelor de colectare a datelor și analiza acestora.

Voi lucrați deja pe Big Data? Și cum?

În prezent, pentru colectarea și compararea datelor, nu există metodologii univoce. De exemplu, referitor la tema consumului/emisiilor pe metru pătrat, acesta variază în funcție de entitățile raportoare: nu este clar definit cum trebuie să fie numărate suprafețele în raport cu consumul, de exemplu parcările subterane nu au același consum ca și zonele de birouri.  Mai mult, în Italia nu avem un cadastru digitalizat sau un sistem de management pentru certificatele APE univoc și computerizat care să garanteze sprijin operatorilor din administrațiile centrale și care să canalizeze uniform dovezile de la toți operatorii. Toate acestea fac în continuare dificil de comparat rezultatele pe care noi, operatorii, le producem în beneficiul pieței, din perspectiva transparenței. SGR imobiliare – Societăți de management al economiilor (Ndr, FIA imobiliare – fonduri de investiții alternative – sunt un instrument de investiții administrat și gestionat de un terț independent și reglementat, numit SGR) – nu sunt multe în Italia și, prin urmare, încercăm să facem echipă pentru a ne oferi reguli univoce și comune, care să permită părților interesate să compare rezultatele.

Din punct de vedere social, ne-am bazat pe Nomisma S.p.A. (societate independentă care oferă studii sectoriale și teritoriale, cercetări economice și informații de piață, evaluări, opinii strategice și servicii de consultanță, NdR) pentru a defini parametrii sociali și materialele de măsurare aferente, bazându-se pe constatările acestora la nivel național, care ne ajută să înțelegem ce impact au acțiunile noastre la nivel macro și micro-comunitar.

În opinia dumneavoastră, ce temă subestimăm dintre numeroasele aspecte care alcătuiesc scenariul complex al crizei de mediu?

Da, uităm apa. Se vorbește mult despre energie și subestimăm pericolul ca teritoriile noastre să fie supuse unor fenomene periodice de secetă și evenimente meteorologice de tip calamitate, legate tocmai de schimbările climatice în curs. În sectorul imobiliar, suntem puternic orientați spre reducerea consumului, dar la nivel național există reglementări care nu facilitează utilizarea surselor alternative de apă, iar împărțirea furnizorilor nu permite gestionarea unitară a temei. Desigur, sperăm la o intervenție la nivel central care să aibă efect asupra rețelelor locale de distribuție, pentru limitarea pierderilor care rezultă adesea din rețelele de apă, vechi și în paragină, și care să permită gestionarea în timp util a consumurilor care încă se face cu contoare neelectronice și, de aceea, foarte des pe baza estimărilor anuale. Ar trebui să se acorde mai multă atenție acestei teme la nivel imobiliar general, în prezent fiind deja abordată de sectorul de producție, atât în ceea ce privește consumul, cât și costurile aferente.